来源：地产真心话

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核心观点

公司发布年报，2018年实现营收75.3亿元，同比下滑8.3%；实现归母净利润4.2亿元，同比下滑58.6%；拟每10股派发现金红利0.21元；业绩略低于业绩快报数值。公司业绩虽然受交易服务结算放缓和资产运营前期投入等因素拖累出现下滑，但四大业务板块营收实现“三升一降”，综合服务能力进一步增强。我们预测公司2019-2021年EPS为0.22、0.26、0.31元，下调为“增持”评级。

交易服务结算放缓+资产运营前期投入拖累业绩，业务板块“三升一降”

公司业绩下滑，主要原因为：1.交易服务板块结算进度受去杠杆和房地产行业现金流偏紧的影响，结算收入同比下滑18.6%，代理销售业务毛利率同比下降4.6个百分点至31.5%；2.资产运营业务持续投入，导致前期运营账面亏损增加；3.管理、研发和财务费用提升使得期间费用同比增长1.2亿元；4.贷款和应收账款坏账损失同比增长1.0亿元。除交易服务板块营收下滑之外，交易后服务、资产运营、资产管理板块营收分别同比增长20.1%、89.8%、7.1%，四大业务板块营收实现“三升一降”，“祥云战略”转型效果逐渐显现，综合服务能力进一步增强。

“一降”：交易服务受到行业环境拖累

2018年公司代理服务业务受开发商结算进度放缓影响，实现营收33.2亿元，同比下滑12.3%。互联网+业务受房地产电商政策收紧影响，实现营收16.8亿元，同比下滑28.6%。顾问策划业务受开发商拿地意愿下降影响，实现营收2.6亿元，同比下滑20.4%。2018年公司加速渗透三四线城市市场，已进驻200个地级以上城市，代理服务覆盖2500个案场，销售额的61%来自百强房企，2018年末累计已实现但未结算代理销售额约3948亿元，将在未来3-9个月为公司贡献30.5亿元收入；互联网+链接经纪公司超4万家，链接经纪人超20万人，为综合服务协同变现打造流量基础。

“三升”：多元业务夯实综合服务基础

交易后服务方面，金融服务增强场景服务，主动控制规模，实现营收7.7亿元，同比增长5.7%；装修业务受益其它业务场景延伸，实现营收2.5亿元，同比增长108.1%。资产运营方面，红璞公寓已覆盖30个城市，运营项目191个、2.91万间，运营半年以上项目实现超90%出租率，实现营收4.1亿元，同比增长94.9%；世联空间已布局15个城市，落地项目52个、55.5万平，实现营收1.9亿元，同比增长118.0%。资产管理方面，资产投资服务在管项目集中于上海地区，18个项目管理资产总值超60亿元；物业管理在管面积达到593.2万平，实现营收5.2亿元，同比增长13.2%。

“三升一降”强化转型定力，下调为“增持”评级

公司交易服务业务受行业环境影响超出我们预期，金融、长租业务拓展速度放缓，我们下调预测营收和毛利率，预测公司2019-2021年EPS为0.22、0.26、0.31元（前值2019-2020年0.75、0.98）。参考可比公司2019年19.78倍PE估值，我们认为公司作为坚定转型的房地产综合服务龙头，应该享有一定估值溢价，2019年合理PE估值为28-30倍，目标价6.16-6.60元（前值7.54-8.12），下调为“增持”评级。

风险提示：交易服务可能受到行业下行和竞争加剧的不利影响；长租业务拓展速度、盈利进度低于预期；金融业务受监管政策影响较大。

风险提示

房地产行业销售存在下滑风险，公司交易服务业务可能受到拖累。若调控政策未出现较大力度放松，行业经历2008年以来最长上行周期后，需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能。公司交易服务业绩与商品房销售、开发商拿地息息相关，可能受到行业下行不利影响。

交易服务业务可能面临更为激烈的竞争。链家、我爱我家、中原地产、Q房网等传统经纪公司凭借线下门店分销能力陆续切入新房代销领域，易居、合富辉煌等传统竞争对手引入龙头房企股东增强实力，可能对公司交易服务业务造成不利影响。

长租公寓业务拓展速度、盈利进度低于预期。长租公寓业务虽然受到政策支持，但目前商业模式下尚未实现盈利，未来发展路径存在不确定性。

金融服务业务受监管影响较大，同时存在坏账风险。2016年公司金融服务业务曾经受到政策严查首付贷影响，业绩出现下滑。公司目前开展的小额贷款等业务仍可能受到政策调整的不利影响。